Masz długi czynszowe? Eksmisja może być natychmiastowa – analizujemy propozycje zmian przepisów prawa cywilnego i administracyjnego w zakresie ochrony praw lokatorów

Rosnąca liczba spraw dotyczących zaległości czynszowych oraz wielomiesięczne procesy o eksmisję powodują, że właściciele mieszkań na wynajem coraz częściej szukają skuteczniejszych narzędzi prawnych. Aktualny system – jak wynika z treści Petycji skierowanej do Senatu RP w sprawie podjęcia inicjatywy legislacyjnej, której celem będzie zmiana przepisów prawa cywilnego i administracyjnego w zakresie ochrony praw lokatorów w taki sposób, aby zapewnić większą równowagę między prawami właścicieli (wierzycieli), a ochroną najemców (dłużników) – zdaniem wielu właścicieli nadmiernie chroni lokatorów-dłużników, nawet w przypadkach długotrwałego uchylania się od płatności czynszu

W poniższym artykule analizujemy:

1. Dlaczego do czasu zmian najem okazjonalny jest jedynym skutecznym instrumentem chroniącym właściciela.
2. Czego dotyczy petycja i jakie zmiany proponuje?
3. Jak obecne przepisy wpływają na właścicieli i lokatorów?
4. Jakie mogą być konsekwencje nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego?

Dlaczego temat jest ważny?

Powszechnie wiadomo, że właściciel wynajmowanego mieszkania (Wynajmujący), który oczekuje regularnego opłacania czynszu od najemcy, napotyka na liczne przeszkody przy próbie odzyskania lokalu lub zaległości czynszowych. Prawo w praktyce nie daje mu efektywnych narzędzi do szybkiego działania.

W petycji nr 69/2025 skierowanej do Senatu RP autor wskazuje, że obecne przepisy, m.in. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks postępowania cywilnego, nadmiernie chronią lokatorów-dłużników, nawet w przypadkach długotrwałego uchylania się od płacenia czynszu: „Takie rozwiązanie skutkuje powstawaniem wieloletnich zaległości czynszowych, generuje poważne straty finansowe po stronie właścicieli nieruchomości, obciąża budżety gmin oraz prowadzi do zatorów w sądach„. Zdaniem petytora, właściciele mieszkań w Polsce są w gorszej sytuacji prawnej niż w wielu państwach Unii Europejskiej, gdzie procedury eksmisyjne są krótsze, a mechanizmy zabezpieczenia interesów wynajmujących znacznie skuteczniejsze.

Najważniejsze proponowane zmiany

Zgodnie z treścią dokumentu przedstawioną w petycji, autor postuluje przywrócenie równowagi między ochroną najemców a prawami właścicieli wynajmowanych lokali. Propozycje obejmują m.in.:

1. Wyraźne ograniczenie ochrony lokatorów zalegających z czynszem – szczególnie w przypadku zaległości przekraczających dwa okresy płatności czynszu;
2. Domniemanie braku prawa do najmu socjalnego, gdy zaległości przekraczają sześć miesięcy (z wyjątkami dla osób naprawdę potrzebujących opieki, o czym w dalszej części artykułu);
3. Szybsze postępowanie sądowe w sprawach o opróżnienie lokalu z precyzyjnie określonymi terminami:
   • 30 dni na wyznaczenie pierwszego posiedzenia przez Sąd,
   • 60 dni od dnia złożenia pozwu na rozpoznanie sprawy przez Sąd

Niewątpliwie zaproponowana procedura mogłaby w praktyce skrócić drogę właściciela nieruchomości/wynajmującego do odzyskania lokalu.

Czy to przełom dla rynku najmu?

Petycja zwraca uwagę, że obecny system prawny nie nadąża za rzeczywistością – najemcy zalegają z opłatami, sądy są przeciążone, a właściciele wynajmowanych lokali eksmisji doczekują się nawet po kilku latach.

Potencjalne zmiany miałyby przynieść następujące efekty:

1. zmniejszenie ryzyka inwestowania w wynajem,
2. większa podaż mieszkań,
3. odciążenie sądów i szybsze procedury.

Co z ochroną najemców w trudnej sytuacji?

Dokument wyraźnie podkreśla, że osoby w realnej potrzebie m.in. małoletni oraz osoby wymagające stałej opieki medycznej nadal mają podlegać szczególnej ochronie. Wyjątki te ograniczają możliwość orzeczenia braku uprawnienia do lokalu socjalnego

W pozostałych przypadkach prawo do lokalu socjalnego ma być uzależnione od możliwości gminy oraz dotychczasowego wywiązywania się lokatora z obowiązku systematycznego regulowania opłat za wynajmowany lokal.

Co dalej? Harmonogram zmian

Projekt ustawy zmieniającej ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest już w przygotowaniu. Zakłada on m.in.:

1. usunięcie wątpliwości interpretacyjnych,
2. poprawki redakcyjne,
3. wprowadzenie dodatkowych instrumentów regulacyjnych dla gmin,
4. usprawnienie zarządzania zasobem mieszkaniowym (lokalami socjalnymi).

Jeśli prace parlamentarne przebiegną sprawnie, zmiany mogą wejść w życie w niedalekiej przyszłości.

Najem okazjonalny – jedyne realne narzędzie ochrony właściciela lokalu do czasu proponowanych zmian

Do momentu wejścia w życie planowanych reform najem okazjonalny pozostaje jedyną skuteczną formą zabezpieczenia interesów wynajmującego, zwłaszcza w przypadku ryzyka zaległości czynszowych. Jednakże trzeba podkreślić, że najem okazjonalny chroni wyłącznie osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa o najem okazjonalny może być zawarta na czas nie dłuższy niż 10 lat.

Dlaczego najem okazjonalny chroni właściciela?

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Najemca zobowiązuje się dobrowolnie do opróżnienia i wydania lokalu. Notarialne poddanie się egzekucji umożliwia właścicielowi szybkie wszczęcie postępowania eksmisyjnego bez konieczności prowadzenia procesu o eksmisję.

2. Wskazanie innego lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić

Eliminuje to kluczową blokadę w klasycznych eksmisjach – konieczność oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego przez gminę.

3. Szybsza i tańsza egzekucja

W przypadku naruszenia umowy właściciel może wystąpić do komornika niemal od razu, omijając najbardziej czasochłonne etapy.

4. Większe bezpieczeństwo i przewidywalność

Najem okazjonalny znacząco ogranicza ryzyko zajmowania wynajmowanego lokalu przez lokatora-dłużnika, który pozostaje w nieruchomości pomimo braku płatności.

Kiedy najem okazjonalny nie działa?

1. gdy wynajmujący jest osobą prawną (dla takich podmiotów przewidziano najem instytucjonalny),
2. gdy strony nie dopełnią wymogów formalnych, tj. brak aktu notarialnego, brak wskazania lokalu zastępczego, brak zgody właściciela tego lokalu.

Podsumowanie

Proponowane zmiany mogą okazać się przełomowe dla rynku najmu. Mają na celu skrócenie postępowań eksmisyjnych, lepsze wyważenie ochrony stron oraz poprawę funkcjonowania gmin i sądów.

Jednak do czasu ich uchwalenia i wejścia w życie najem okazjonalny pozostaje jedynym skutecznym narzędziem, które realnie zabezpiecza interesy właściciela wynajmowanego mieszkania.