Nowelizacja prawa budowlanego 2024. Koniec patodeweloperki? Komentujemy najnowsze zmiany

EDIT. Już po publikacji poniższego teksu, wczoraj popołudniu, opublikowano na stronie Rządowego Procesu Legislacji projekty rozporządzeń zmieniających dwa rozporządzenia, o których piszemy. Zmiany są merytoryczne i przesuwają wejście przepisów na 1 sierpnia 2024. 

Z dniem 1 kwietnia 2024 r. wchodzą w życie nowelizacje dwóch rozporządzeń wykonawczych do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Omawiane przepisy dotyczą warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie na nieruchomości, a co za tym idzie obejmują również wymogi stawiane inwestorom na etapie sporządzania dokumentacji projektowej i technicznej budynku. Zmiany te wydają się być ukierunkowane na podniesienie jakości i komfortu życia mieszkańców, przede wszystkim budynków wielorodzinnych, ale nie tylko.

Nowelizację komentuje nasz ekspert: radca prawny, Szymon Sarowski.

Wprowadzane zmiany prawa, w zakresie w jakim nakładają na inwestorów nowe wymogi odnoszące się do poprawy jakości użytkowników budynków mieszkalnych należy ocenić pozytywnie. Niewątpliwie przyczyniać będą się do przeciwdziałania negatywnemu zjawisku jakim jest tzw. „patodeweloperka”, która w swej istocie polega na minimalizacji wydatków, z jednoczesną maksymalizacją zysków, kosztem wprowadzenia udogodnień i rozwiązań zapewniających wyższy komfort korzystania z lokali mieszkalnych.

Do najważniejszych zmian w Prawie Budowlanym, które wejdą w życie z dniem 1 kwietnia br. Na podstawie rozporządzeń Ministra Rozwoju i Technologii z października 2023 r. należą nowe odległości budynków od granic działek, zalecenia dotyczące zieleni i innych udogodnień, wielkości pomieszczeń oraz użytych technologii do zmniejszania hałasu. Przyjrzyjmy się im bliżej.

Nowelizacja prawa budowlanego 2024: nowe odległości budynków od granic działek

Obowiązujące aktualnie przepisy przewidują, że minimalna odległość budynku od granicy działki wynosić ma co najmniej 3 metry (w przypadku budynku zwróconego do granicy działki ścianą pozbawioną drzwi lub okien) bądź co najmniej 4 metry (w przypadku ściany z oknami lub drzwiami). Zmiany zakładają, że w przypadku budynku wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych odległość ta powinna wynosić co najmniej 5 metrów. W przypadku gdy ściana, która zwrócona jest w stronę granicy działki nie ma okien lub drzwi dopuszcza się usytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, wyłącznie w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość. Z kolei obowiązek zachowania odpowiedniego odstępu od granicy działki wyłączony jest w przypadku, gdy sąsiednią działką jest działka drogowa lub publicznie dostępnym placem (nowe pojęcie normatywne wprowadzone nowelizacją rozumiane jako ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną).

Nowe przepisy wprowadzają również zasadę, zgodnie z którą budynki produkcyjne lub magazynowe o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2 powinny być usytuowane w odległości co najmniej 30 metrów od ściany znajdującego się na sąsiedniej działce budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego (bądź budynku dopiero projektowanego, aczkolwiek dla którego zostało wydane ostateczne pozwolenie na budowę bądź co do którego zgłoszono budowę w trybie właściwym wynikającym z przepisów ustawy Prawo budowlane).

Nowelizacja prawa budowlanego 2024: więcej zieleni i udogodnień

Zmiany ukierunkowane są również na ograniczenie zamierzeń związanych z architekturą betonu. Dzieje się to przez normatywne ograniczenia w eliminacji z nieruchomości terenów zielonych. Wszelkie nowe inwestycje obejmujące budowę budynku wielorodzinnego (bądź odpowiednio budynku opieki zdrowotnej lub oświaty i wychowania) powinny spełniać warunek zagospodarowania powierzchni działki w proporcji co najmniej 25 % jako terenu biologicznie czynnego, czyli terenu zapewniającego naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych. Oprócz zagwarantowania większej powierzchni terenów zielonych, przepisy skłaniać będą deweloperów do urządzania placów zabaw, gdyż te będą obowiązkowe w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym wydzielone zostanie co najmniej 21 lokali mieszkalnych. W przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (w których liczba mieszkań przekracza 20) koniecznym będzie także zaprojektowanie miejsc rekreacyjnych wyposażonych w miejsca odpoczynku. W każdym przypadku, czy to placu zabaw, czy miejsca rekreacyjnego, 30 % z jego powierzchni stanowić powinno teren biologicznie czynny. Przepisy określają także szczegółowo wymogi związane z warunkami urządzanych placów zabaw, takie jak: nasłonecznienie, wyposażenie spełniające Polskie Normy, odległość placu zabaw od drogi, rodzaj ogrodzenia czy też minimalną powierzchnię w przeliczeniu na ilość lokali mieszkalnych.

Zmiany zachodzą także w odniesieniu do planowania miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych. Po nowelizacji ich liczba maksymalnie wynosić będzie 6 % wszystkich zaplanowanych miejsc postojowych oraz będą mogły być one zbliżone bez ograniczeń do okien budynków, z odpowiednim oznakowaniem.

Zmiany także i wewnętrzne

Projektowanie nowych budynków respektować powinno nowe zasady związane z obligatoryjnymi pomieszczeniami oraz powierzchnią wydzielanych lokali. Przede wszystkim rozporządzenie w nowym brzmieniu określać będzie minimalną powierzchnię lokalu użytkowego w budynku, która nie powinna być mniejsza niż 25 m2 (chyba, że lokal taki będzie usytuowany na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej z osobnym wejściem).  Każdy nowy budynek powinien nadto mieć wydzielone pomieszczenie do przechowywania wózków dziecięcych i rowerów (może być to odpowiednio również osobny budynek, altana lub wiata). Natomiast w budynkach gastronomii, handlu lub usług o powierzchni powyżej 1000 m2, a także stacji paliw o powierzchni powyżej 100 m2 należy będzie wydzielić pomieszczenie dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci.

Nowelizacja prawa budowlanego doprowadzi do redukcji hałasu?

Od 1 kwietnia wszystkie nowe budynki jednorodzinne powinny spełniać wymogi akustyczne przewidziane w Polskich Normach ustanowionych dla budownictwa mieszkalnego wielorodzinnego. Tym samym ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w takich budynkach powinny odpowiadać normom akustycznym, zapewniających odpowiednią izolację od dźwięków pochodzących spoza lokalu. Obligatoryjną zaś częścią opisową projektu technicznego, w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami, w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej oraz budynku mieszkalnego wielorodzinnego, będzie tzw. analiza w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych. Co ważne, wszelkie roboty budowlane wykonywane w czasie późniejszym nie będą mogły pogarszać ustalonych już w niej warunków. Analiza stanowić ma kompleksowe opracowanie dot. akustyczności lokalu, w szczególności powinna przewidywać: zakładany poziom hałasu oddziałującego na budynek, rodzaj materiałów użytych do spełnienia założeń, dopuszczalny poziom hałasu oraz dźwięku przenikającego do pomieszczeń. Jako element dokumentacji projektowej będzie badana pod kątem zgodności z przepisami odrębnymi i normami w procedurze wydawania pozwolenia na budowę.