Powierzchnia użytkowa lokali pod kontrolą – idzie nowe

Czy wiesz, że kupując mieszkanie od dewelopera możesz zapłacić za metry, których realnie nie da się wykorzystać? To nie żart – obecne przepisy pozwalają na sporą dowolność w obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu dając pole do nadużyć, czyli doliczania pseudometrów. Nowy poselski projekt ustawy (druk nr 1767) o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ma to wreszcie zmienić. Czy tak się stanie analizują mec. Ewa Bogusz-Iwańska i mec. Patryk Janczewski.

Obecna luka w przepisach

Zgodnie z ustawą z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawą deweloperską), deweloper ma obowiązek określenia w umowie deweloperskiej m.in. powierzchni użytkowej lokalu, układu pomieszczeń oraz standardu prac wykończeniowych.

Obecne przepisy wymagają też wskazania sposobu pomiaru powierzchni użytkowej, ale nie precyzują, w oparciu o jaką normę pomiar ten ma być dokonany.

W praktyce deweloperzy stosują różne metody, co prowadzi do dużych rozbieżności na niekorzyść nabywcy.

Niektórzy wliczają w powierzchnię użytkową np. metry pod ściankami działowymi, wnękami technicznymi czy skosami o małej wysokości – elementami, których nie sposób faktycznie użytkować.

Dodatkowo na rynku pojawiły się różne pojęcia, takie jak „powierzchnia użytkowa”, „powierzchnia rozliczeniowa” czy „powierzchnia posprzedażowa” – nieuregulowane prawnie i definiowane dowolnie przez poszczególnych deweloperów.

W efekcie cena za m² „powierzchni użytkowej” często nie odpowiada faktycznej przestrzeni, jaką otrzymuje nabywca.

Niekorzystne konsekwencje obecnego stanu dla nabywców lokali mieszkalnych lub domów rodzinnych:

• nabywcy płacą za metry, których nie da się realnie wykorzystać,
• porównanie ofert różnych deweloperów jest utrudnione,
• dochodzi do nieporozumień, a nawet sporów sądowych między deweloperami a nabywcami.

Proponowane zmiany w sprawie pseudometrów

Projekt zmiany ustawy deweloperskiej zakłada wprowadzenie obowiązku stosowania Polskiej Normy PN-ISO 9836:2021-12 przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokali i domów jednorodzinnych. To właśnie ta norma określa zasady pomiaru powierzchni użytkowej, pomocniczej i całkowitej w budynkach – w sposób jednoznaczny i spójny z praktyką międzynarodową.

Celem projektu jest:

• ujednolicenie standardu dla wszystkich inwestycji deweloperskich,
• zwiększenie przejrzystości i porównywalności ofert,
• wzmocnienie ochrony konsumentów.

W praktyce każdy metr kwadratowy wskazany w umowie deweloperskiej miałby odpowiadać rzeczywistej, użytecznej przestrzeni lokalu. To krok w stronę bardziej uczciwego i profesjonalnego rynku nieruchomości.

Co zmiana ustawy oznacza dla kupujących i deweloperów?

Jeżeli projekt zostanie przyjęty, nabywcy mieszkań i domów nie będą już zaskakiwani rzeczywistą powierzchnią lokalu po odbiorze. Zmiana ograniczy nieuczciwe praktyki i zwiększy zaufanie do deweloperów. Deweloperzy z kolei będą musieli dostosować dokumentację techniczną i materiały marketingowe do jednolitych zasad obliczania powierzchni.

Co możesz zrobić już teraz – 5 praktycznych kroków

1. Zapytać dewelopera, według jakiej normy liczona jest powierzchnia użytkowa.
2. Poprosić o rzut lokalu z oznaczeniem ścianek działowych i wysokości pomieszczeń.
3. Sprawdzić, czy w umowie deweloperskiej znajduje się odniesienie do PN-ISO 9836:2021-12.
4. Porównać oferty nie tylko pod kątem ceny za m², ale i rzeczywistej przestrzeni użytkowej.
5. Skonsultować umowę z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Podsumowanie

Projekt zmiany ustawy deweloperskiej to ważny krok w kierunku przejrzystości i uczciwości na rynku mieszkaniowym. Wprowadzenie obowiązku stosowania jednolitej normy powierzchni użytkowej pozwoli uniknąć manipulacji, a nabywcom zapewni realną ochronę ich interesów. Przejrzystość, uczciwość i jednolite zasady – to fundamenty, na których powinien opierać się rynek nieruchomości. Dlatego będziemy śledzić dalsze prace nad projektem ustawy i informować o kolejnych etapach oraz praktycznych skutkach zmian. Masz pytania dotyczące zakupu mieszkania/ domu lub umowy deweloperskiej?

Skontaktuj się z naszą kancelarią – pomożemy Ci zrozumieć, co naprawdę kupujesz i czy Twoja umowa spełnia nowe standardy.