Zasiedzenie służebności przesyłu – aktualne stanowisko Sądu Najwyższego

Zasiedzenie służebności przesyłu w praktyce rozstrzyga o tym, czy właściciel nieruchomości otrzyma wynagrodzenie za linie energetyczne, gazociąg lub inne urządzenia znajdujące się na jego działce. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe skutecznie wykaże zasiedzenie, obowiązek zapłaty może w ogóle nie powstać. Jakie jest aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz najnowsze rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego? Co warto wiedzieć o zasiedzeniu służebności przesyłu i dlaczego dla wielu właścicieli gruntów kluczowy może okazać się rok 2028?

Czym jest zasiedzenie służebności?

Zasiedzenie to sposób nabycia prawa przez jego długotrwałe wykonywanie. W przypadku służebności oznacza to, że podmiot, który przez wiele lat faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w określony sposób, może nabyć prawo do takiego korzystania z mocy prawa.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, kluczowe znaczenie ma czas oraz charakter posiadania. Okres zasiedzenia wynosi 20 lat, jeśli posiadanie uzyskano w dobrej wierze. Jeśli natomiast uzyskano je w wierze złej, wówczas zasiedzenie następuje po upływie 30 lat. Warunkiem jest nieprzerwane i widoczne wykonywanie uprawnień odpowiadających treści służebności.

Zasiedzenie służebności przesyłu – na czym polega problem?

Na wstępie należałoby wyjaśnić, czym w ogóle jest służebność przesyłu. To szczególny rodzaj służebności wprowadzony do polskiego prawa w 2008 r. Umożliwia przedsiębiorstwom przesyłowym korzystanie z cudzych nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji i konserwacji urządzeń infrastrukturalnych.

W praktyce obejmuje to m.in. prawo do:

• utrzymywania urządzeń na nieruchomości,
• dostępu do nich w celu napraw i modernizacji,
• ograniczenia sposobu korzystania z gruntu przez właściciela.

Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Roszczenie to nie przysługuje jednak, jeżeli przedsiębiorca ma już skuteczny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości w odpowiednim zakresie.

Spory o zasiedzenie służebności przesyłu dotyczą przede wszystkim sytuacji, w których na prywatnych nieruchomościach od lat znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej, takie jak linie energetyczne, gazociągi czy sieci przesyłowe. W wielu przypadkach zostały one posadowione jeszcze w czasach, gdy kwestie własnościowe nie były precyzyjnie regulowane, a właściciele gruntów nie otrzymywali żadnego wynagrodzenia.

Dziś właściciele coraz częściej dochodzą swoich praw, domagając się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Przedsiębiorstwa przesyłowe bronią się natomiast, podnosząc zarzut zasiedzenia, który – jeśli okaże się skuteczny – całkowicie wyłącza obowiązek zapłaty.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu – dlaczego jest kluczowe?

Właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.  Co do zasady – reguluje ono korzystanie z nieruchomości przez zewnętrzny podmiot w przyszłości. Ponadto w określonych przypadkach może właścicielowi działki przysługiwać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – dotyczące określonego okresu korzystania bez skutecznego tytułu prawnego oraz odszkodowanie za zaistniałe szkody w trakcie bezumownego korzystania z nieruchomości. Wysokość każdego tego świadczenia powinna odpowiadać rzeczywistemu ograniczeniu prawa własności i uwzględniać aktualne warunki rynkowe (w przypadku wynagrodzenia za ustanowienie służebności).

Przełomowe znaczenie ma najnowsze orzecznictwo, które odchodzi od stosowania sztywnych stawek i ryczałtów. Obecnie podkreśla się konieczność indywidualnej wyceny, uwzględniającej m.in. zakres ingerencji w nieruchomość oraz wpływ infrastruktury na jej wartość.

Jednocześnie przedsiębiorstwa przesyłowe coraz częściej powołują się na zasiedzenie, aby uniknąć obowiązku zapłaty. To właśnie ten element czyni spór szczególnie istotnym z punktu widzenia właścicieli gruntów.

Sprawdź: Ustanowienie służebności – na czym polega?

Dlaczego rok 2028 może zamknąć drogę do wynagrodzenia?

Kluczowe znaczenie ma data 3 sierpnia 2008 r., kiedy wprowadzono do polskiego prawa instytucję służebności przesyłu. Jeżeli przyjmie się, że przedsiębiorstwa przesyłowe działały w dobrej wierze, termin zasiedzenia wynoszący 20 lat upłynie w 2028 r.

W praktyce oznacza to, że po tej dacie część przedsiębiorstw może skutecznie podnosić zarzut zasiedzenia, co pozbawi właścicieli nieruchomości możliwości dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z ich gruntów.

Jeżeli natomiast uznana zostanie zła wiara przedsiębiorstw, zastosowanie znajdzie 30-letni termin zasiedzenia, co przesuwa granicę czasową i daje właścicielom więcej czasu na podjęcie działań prawnych.

Zasiedzenie służebności przesyłu – aktualne stanowisko Sądu Najwyższego

Orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu ewoluowało na przestrzeni lat, jednak pewne kluczowe tezy pozostają aktualne. W szczególności w uchwale z dnia 7 października 2008 r. (sygn. III CZP 89/08) Sąd Najwyższy dopuścił możliwość nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu jeszcze przed wprowadzeniem tej instytucji do Kodeksu cywilnego.

Stanowisko to zostało rozwinięte m.in. w uchwale z dnia 22 maja 2013 r. (sygn. III CZP 18/13), w której wskazano, że przedsiębiorca może nabyć przez zasiedzenie służebność przesyłu lub służebność o analogicznej treści, jeżeli faktycznie korzystał z nieruchomości w sposób odpowiadający jej funkcji.

Jednocześnie w nowszym orzecznictwie Sąd Najwyższy wyraźnie podkreśla konieczność rygorystycznego wykazywania przesłanek zasiedzenia. W postanowieniu z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. V CSK 287/12) wskazano, że samo istnienie urządzeń przesyłowych nie przesądza o posiadaniu służebności. Konieczne jest udowodnienie rzeczywistego, trwałego i widocznego korzystania z nieruchomości w określonym zakresie.

W praktyce oznacza to odejście od automatycznego przyjmowania zasiedzenia na rzecz szczegółowej analizy każdej sprawy, w tym zakresu ingerencji w prawo własności oraz charakteru posiadania.

Dla właścicieli nieruchomości, których dotyczy kwestia służebności przesyłu i ewentualnego zasiedzenia, kluczowe wydaje się postanowienie z 24 lutego 2023 r. (III CZP 108/22). W nim Sąd Najwyższy uznał, że bieg zasiedzenia służebności przesyłu nie mógł rozpocząć się przed 3 sierpnia 2008 r., czyli przed wejściem w życie przepisów wprowadzających tę instytucję do kodeksu cywilnego. Oznacza to, że dopiero od tej daty można liczyć okres potrzebny do stwierdzenia zasiedzenia. I to rozwiązanie daje właścicielom działek realne szanse na uzyskanie wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu.

Zasiedzenie służebności przesyłu – wpływ najnowszego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego

Istotne znaczenie dla aktualnej praktyki ma również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku (sygn. P 10/16) , który odnosi się do problematyki ochrony prawa własności w kontekście zasiedzenia służebności przesyłu.

Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że przepisy art. 285 §1–2 k.c. stosowane w praktyce razem z art. 292 k.c. w rozumieniu pozwalającym na zasiedzenie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu sprzed 2008 r. bez decyzji wywłaszczeniowej są niezgodne z Konstytucją RP i standardem ochrony własności.

Co to oznacza w praktyce? Niemożliwe jest „zasiedzenie” prawa do korzystania z cudzej działki, jeśli państwo nigdy formalnie nie ograniczyło własności decyzją administracyjną. Zdaniem Trybunału przed 3 sierpnia 2008 r. właściciel nieruchomości nie mógł przewidzieć, że tolerowanie znajdujących się na jego gruncie urządzeń przesyłowych doprowadzi do utraty części uprawnień właścicielskich wskutek zasiedzenia prawa, którego ustawodawca jeszcze nie przewidywał.

Wyrok TK należy uznać za przełomowy, szczególnie dla właścicieli działek obciążonych urządzeniami przemysłowymi. Jeśli bowiem przedsiębiorstwo nie ma umowy ani decyzji wywłaszczeniowej, wówczas zarzut dotyczący zasiedzenia może być kompletnie nieskuteczny, a właściciel działki ma otwartą drogę prawną do dochodzenia wynagrodzenia lub/i odszkodowania.

Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Aktualna sytuacja prawna jest dynamiczna, ale jedno pozostaje pewne. Zasiedzenie służebności przesyłu nie jest już argumentem tak łatwym do zastosowania jak wcześniej. Właściciele nieruchomości mają realne narzędzia do kwestionowania roszczeń przedsiębiorstw oraz dochodzenia wynagrodzenia.

Jednocześnie upływ czasu działa na ich niekorzyść. Zbliżający się rok 2028 może być momentem granicznym dla wielu spraw. Brak reakcji przed upływem terminu zasiedzenia może prowadzić do trwałej utraty możliwości uzyskania jakiejkolwiek rekompensaty.

Dlatego w praktyce kluczowe jest szybkie podjęcie działań i dokładna analiza sytuacji prawnej konkretnej nieruchomości.

Więcej informacji na ten temat można znaleźć na https://www.sobotajachira.pl/odszkodowanie-sluzebnosc-przesylu/.

Jeśli podejrzewasz, że może Ci się należeć wynagrodzenie za służebność przesyłu, zgłoś się do naszej Kancelarii. Napisz wiadomość na adres [email protected] – dokonamy bezpłatnej analizy, zweryfikujemy księgę wieczystą oraz dokumenty oraz ocenimy ryzyko ewentualnego zasiedzenia i poinformujemy Cię, czy i jakiego wynagrodzenia możesz żądać od firmy przesyłowej.

Zobacz również: Zasiedzenie służebności – rodzaje i zasady. Co na to prawo?